灵山小镇拈花湾举动一个业内标杆型文旅小镇，激发各方普遍的解读。业内交换时常常会被问到我怎样解读拈花湾和灵山系的其余产物，谨以此篇万字文做一个编制性的思虑和回覆。本文分为拈花湾的启事、意旨、上风、深思和若何复活一个“拈花湾”五部门。
拈花湾于2010年开端计划计划，2015年10月24日试开园，2015年11月14日正式开园，很快就在业内博得称誉多数，奉为标杆。国度对特点小镇的提倡，业内对特点小镇的聚焦，都是拈花湾建成以后的工作。为何灵山在十年前就料到要做一个灵山小镇拈花湾？全面客观的说，有两个首要缘由。
十年前灵山就熟悉到休闲度假日间行将到来，灵山东大学佛景区是一个参观型的景区，由于容量和地皮题目，在大佛景区内径直停止冲破性的转型进级并粗略际。
灵山一向在研讨国表里墟市，研讨旅行成长纪律，很早就归纳出“大区小镇”形式，即依靠于原有景区，在内部寻觅符合的地皮扶植聚集吃住行游购娱于一体的小镇。
小镇为原景区供给配套进级，同时小镇也是一个拥有怪异焦点合作力的新的景区，构成互补合作的调整上风。因而灵山提拔了依山傍水的耿湾，制造灵山小镇拈花湾。
实在乌镇的“东栅+西栅”，古北水镇“司马台长城+水镇”，素质上都是这类形式。这是第一个缘由，大师此刻看大概层见迭出，但在十年前，这确切是一种超前认知。
2009年灵山告捷举行了第二届天下释教服装论坛t.vhao.net，并肯定从2015年第四届天下释教服装论坛t.vhao.net开端灵山为永远会址。在2009年第二届天下释教服装论坛t.vhao.net的时间，灵山景区险些不留宿欢迎才能，直到2010年5月才建已然成为只要95间客房的灵山精舍，衔接庞大服装论坛t.vhao.net的欢迎硬件举措措施远远缺乏，扶植拈花湾的需要性也跃然纸上。
直到此刻MICE也是拈花湾的主打营业标的目的之一，即是Meesounds（集会）、Incoinives（嘉奖旅行）、Conferencing（庞大企业集会）、Exhitasteions（勾当展览）和Erefresh（节事勾当）。
灵山一期灵山东大学佛，从无到有；二期九龙灌浴，从拜佛到领会；三期梵宫，从宗教到文明；四期五印坛城和曼飞龙塔、从汉传释教到汉传、藏传、南传；五期拈花湾，从释教到糊口。至此，拈花湾的问世使得灵山告竣了产物上从第一弧线到第二弧线的逾越，即从参观到度假。
拈花湾的告捷进一步晋升了灵山的品牌浸染力，各种名目需要接踵而来，好比安徽司空山的佛文明景区、陕西汉中的华文明景区兴汉胜境、山东曲阜的儒家文明景区尼山圣境、河南焦作的云台山、四川峨嵋山、上海的海派文明景区梦上海、南京牛首山金陵文明金陵小镇等等。灵山品牌未然从释教景区跃升为国际一流文旅IP。
拈花湾事实幸亏那里，为何告捷？有人说它告捷于匠人精力的执拗，有人说它告捷于糊口体例的制造。
拈花湾定位为禅意糊口的精神度假小镇，这必定位的奇妙的地方在于它完整开拓了一条新的文明主旨航道和糊口体例通道。
无锡在地舆位子上是万万的长三角中间，长三角乡村群是华夏最宽绰的乡村群，总生齿跨越1.5亿，经过高铁和自驾三小时内可达的生齿逾1亿人，具有庞大优良客群基数。
山川资本国际不缺，但在现在生态环保和各种红线的严控下，想在依山傍水生态美好的处所做这样大修建体量的团体开辟也并不是易事。更况且中间又有一个灵山东大学佛景区举动小镇的成长依靠，我以为这类归纳资本有它的期间性，是绝对的。
拈花湾拿地价钱十分的有合作力，胥平地块100多亩还给了宗教划拨用地，200多亩的湿地是少许费用向村团体租用。
除此以外，当局还赐与部门地价的返还，承当了根底举措措施扶植、拆迁安设事情，当局根本不从地皮出让中获得收益。
当局为什么会赐与拈花湾这样大的撑持？我以为一方面是名目的标杆意旨，另外一方面是对灵山做文旅的决定信念，大师一同合利巴这件事做好。
拈花湾的修建气势派头定位唐风宋韵，计划计划团队深度研讨大方的修建古籍，乃至包罗《营建法度》外面的实质，想复原线）调研日本遗存风采
正所谓“唐在日本，宋在韩；明在南洋，清在湾”，国际其实不唐风的街区遗迹可供参照，而日本的奈良等地对唐风绝对保存的比力完备。因而团队屡次去日本实地调研，去丈量标准、分类天井、研讨构造、记实场景，而且给以非常明显的立异告竣。
拈花湾的修建毫不千篇一概，条件每一个修建都是一处景观，古北水镇的“五米一开间，十五米一变”根本也是这个逻辑。
举个例子，加入拈花湾主贸易街，映入视线比来的三栋修建，屋顶铺装材质就完整差别，划分是瓦片、木片和草垛。这类变革在拈花湾里亘古未有，外摆、天井、内装……等等，气势派头持续、风采同一，但又“罔不因势象形，各具神态”。
在景观短文方面，巴厘岛运来的火山岩雕镂的小沙弥、日本请来的徒弟编的篱笆笆、多数次实验研发耐光照的苔藓……等等。手笔之大，条件之高，细节之精，匠人匠心。
拈花湾2015年开园之时，适值灵山东大学佛景区开园18周年。灵山东大学佛景区举动国度5***景区，经过多年的成长堆集了富厚的经营经历，培育了各条线）系统化经营尺度
同时，灵山东大学佛景区慢慢构成了少许大场景办理的自立尺度，包罗泊车场、进口、旅客中间、场馆、展馆、演艺、园区、会务、商品、勾当、营销、餐饮、客店等，都构成了响应的履行尺度和办理手册。经营尺度的成立也许赶快复制到拈花湾名目上，按照现实环境停止晋升和优化。这是良多晚进文旅的地产开辟商短时间内没法做到的，差的是工夫和经历沉淀进去的经营系统半岛官方网。
1）两个误区在我的从业履历中，碰着过很多投资商都保管两个认知误区。其一是寄但愿于乙方团队办理小镇的完全题目；其二是以为把拈花湾的互助单元、图纸拿过去就也许径直复制。人们老是喜好找单一的捷径，而疏忽其背地的逻辑。
我以为计划师思惟和操盘手思惟是两种完整不一样的思惟，计划师在过程当中必定有走偏、有频频、有冲突、有让步，须要甲方在更高的维度给以指点、纠偏、调整和晋升，这是对甲方操盘控盘才能极大的检验和锤炼。
拈花湾的长成是多数个不眠之夜的群英会，拈花湾的互助团队都是很优异的团队，巨匠星散、谨小慎微，但甲方必需越发业余才可以或许构成更大的协力。也即是说，一个良性的集体必定须要乙方献计献策但毫不依靠于所有一方一槌定音，好名目是磨进去的。
灵山团体是纯国资布景，两大股东为无锡市太湖国度旅行度假区管委会和无锡市国资委，划分占股51%和49%，壮大的股东布景赐与了拈花湾名目多方面的撑持和背书，现实融资本钱比地产行业的均匀融资本钱要低一半以上，融资本钱上风构成了较高的壁垒。
以上八点是我对拈花湾告捷缘由的少许梳理，偶然代时机的付与，有墟市目光的灵敏，有行业耕作的沉淀，有艰辛卓着的斗争……等等等等，独一不的是一步登天的告捷。
这些年来我也一向在思虑拈花湾能不克不及更好？如何技能久长连结焦点合作力不惧所有产物的合作？全面客观的说有哪些工具须要进一步归纳进步？如何技能在些许称誉中不至于丢失本人？他人是不是值得咱们进修的处所？咱们对外的输入、赋能是果真筹办好了吗？
我想联合对拈花湾对幻想中的下一个标杆小镇停止少许思虑，但愿拈花湾能越发完美无缺、久长不衰，也但愿更多的幻想小镇可以或许百花齐放、争奇斗艳。
初期拈花湾的筹谋有禅游糊口“八游八观八景”、禅修糊口“五参五自”、禅意糊口“五道十馆”……如许的完备禅意主旨文明序列，因为招商、墟市等种种缘由，此刻的拈花湾在文明系统上显得失序，最少不是那末地直觉。此刻国际好的文旅小镇并未几，当真做文明的更少，拈花湾还不遭到同类产物的打击和压力，但这成天早晚会到来，须要尽量成立文明壁垒。
不小说线和序列感的小镇是不魂灵的。就像灵山东大学佛景区以释迦牟尼诞生、降魔、成道、涅槃四相成道为文明干线，拈花湾可否告竣序列感的局限返回？
文旅小镇的文明序列归纳，我以为是几条线索的调整制造，终究构成一条清楚的文明时空轴线）以文明主旨与汗青工夫的演进为正序；
我本人国表里访问调研了几何个小镇，最推许的仍是肌理富厚、条理清晰、转弯抹角、组团林立的小镇。文旅小镇要“快进慢出”，旅客开三个小时的车过去，一个小时就把小镇逛结局，剩下的工夫即是在客店外面等着早晨的献艺，这不该当。从旅行的角度，横平竖直、过于通透的小镇会极少许奥妙感和意见意义性，咱们须要全方向创造欣喜。
国际某小镇的肌理给我留住很深的追念，这个小镇的肌理我归纳犹如下特性:1）构造多组团。种种隐藏的回环型通路，美观好玩的处所永久期待摸索和察觉；
3）水景多串连。除有走游船的洪流面，更有多条天然小水系嵌入步辇儿通路，联合温泉泡脚池，一齐都有潺潺的水声和憩息的节点。
看其余小镇的时间我就一向在想拈花湾，除对拈花湾主镇上实质的进一步富厚，若是能把更有野趣的鹿鸣谷增强与主镇的联动，在后山多做少许著作，能在无限的园地上最大化的富厚旅客的领会。
总之，我幻想中下一个标杆文旅小镇的肌理制造准则，在尊敬文明主旨景象和用地前提的条件下，经过计划立异让它最大化的富厚起来。
在交通动线号岗位的正反向加入的题目，5号岗位是为了便利客店和集会中间的主人加入，然则也会有个题目，5号岗位加入去拈花湾的话，是条反向游线。
别的，拈花湾的车流和人活动线仍是弗成制止的保管穿插，我看到的古北水镇仿佛是不做公开泊车的，私人车也不准可加入主景区，有特地的车行大环线走后勤和电瓶车，这条大环线在台地之上，与主镇区连结着必定的分寸感。总之，下一个标杆文旅小镇的动线计划，是做到人车的完整分流，乃至进一步联合旅客心思学对人流停止邃密化指导，联合运筹学对后勤车和电瓶车停止全方向兼顾。
停止2019年6月拈花湾贸易运营店肆总计121家：餐饮业态66家，此中自营店11家；零卖业态47家，此中自营店5家；休闲业态8家，此中自营店2家。客店留宿业态：堆栈27个，共838间房；禅意村舍250间；波罗蜜多客店418间（套）；全部1500余间（不含灵山精舍）。
经营之初察觉餐饮业态较着缺乏，对旅客带来未便，是以前期较营业之初大幅度增添餐饮业态满意旅客需要；
以联营和租借商户为主，对品牌、办理和成本发生的浸染愈来愈大，客流绝对不变以后，运营形式开端逐步往自营成长；
由于拈花湾的业态散布题目，致使大方的人流堆积在进口贸易街段，伍相广场、五灯湖岑岭期人满为患、相继摩肩，而小镇深处却绝对冷落，这使得小镇园地的使用率大大下降。
这就带来一个思虑，若何对小镇停止业态优化结构，使得旅客可以或许绝对均质化地停止散布。当而后来浅笑广场的建成，塔玛拉大作的引入和再立异，对此题目能有非常明显的改良。
总之，下一个标杆文旅小镇的业态结构应当是高功用的业态构成，特别重视留宿和餐饮业态的配比，并经过对主力店、广场、焦点吸收物等的有用结构晋升园地的使用率和旅行的领会性。
我以为拈花湾在留宿业态上是有相配的立异的，每个堆栈都有一个禅意主旨。门前一棵松、无门关、一轮明月、吃茶去……都以禅诗定名，并联合定名制造不一样的留宿场景。
在餐饮业态上，拈花湾尽心推出差别层次的禅餐。不只在拈花湾，包罗汉中、尼山等外部名目灵山都以文明主旨来制造特点化定制化餐食。在演艺勾当方面，灵山也是按照文明主旨原初制造文明献艺勾当，这是业态立异的详细显示。
略显遗恨的是在景区商品运营方面，我感觉又有更大的晋升空间。一向从此我都在摸索思虑一个题目，盒马鲜天生熟门店的年坪功用不变在5万+，茑屋代官山店的年坪功用跨越6万，它们是怎样做到的？万万不不过日常的糊口体例和情绪花费。
我也统计研讨了上海市郊的某贸易归纳体，年出场人数230万人次与拈花湾持平，其在餐饮业态的坪效靠近3万/年，零卖业态的坪效跨越2万/年，休闲业态的坪效靠近1.5万/年，归纳均匀坪效跨越2万/年。我在灵山的时间计较了一下拈花湾的贸易运营归纳均匀坪效不到7000元/年。
固然贸易归纳体和旅行景区运营不克不及径直类比，我想切磋的是为何200多万人来，都要吃住行游购娱，却不克不及带来划一量级的坪效？我以为全面客观缘由之一是旅客对景区贸易花费的慎重，客观缘由之一是景区供给的商品不克不及完整消弭旅客的挂念，大师对物有所值都有着各自的会意，并未成立完整的相信。而消费者在乡村贸易归纳体花费的都是本人承认熟知的品牌，从打扮到餐饮到百货，墟市价钱是趋同和晶莹的。
不只是拈花湾，也不是每一个旅行景区都能学故宫，这是大部门旅行景区二销都没能办理的持久题目。办理这个题目，我的提议是将新零卖思惟导入景区的二销，有三个设法供大师切磋：
1）网红品牌赋能，即“网红品牌+拈花湾”。比方径直引入茑屋书店等高坪效网红品牌制造拈花湾新主力店；
2）老练品牌联名，即“老练品牌×拈花湾”。比方与优衣库等老练品牌联名计划，只可在拈花湾门店购置；
3）自营品牌输入，即“自营品牌走进来”。将阿原、无银等品牌在沪宁杭等乡村焦点商圈展开现店，抵消费者停止品牌认知培养，让消费者来拈花湾寻觅这些品牌的旗舰店。
总之，下一个标杆文旅小镇在业态上是须要新零卖思惟和互联网思惟跳出古代二销运营的体例停止立异性拓展的。
初期筹谋过程当中，咱们但愿做旅行的同时，也能制造一条天下禅意贸易财产链，成为天下禅意创意产物的研发中间、集散中间，乃至成为天下禅意创意产物上市品牌的孵化器。
就今朝而言财产孵化感化虽初见眉目，但成就其实不较着。财产孵化必必要具有三个根本前提：1）供给杰出的软硬件前提，包罗房钱、策略等；
品牌的培养须要工夫，财产的孵化须要进程，拈花湾到此刻为止也才五年，或许下一个五年能群星灿烂。
总之，下一个标杆文旅小镇不只是旅行和栖身，它有一个财产增加飞轮带着园区经济高速停止，只要如许小镇技能可连续成长。
我这边是想谈集体生态。灵山一向也在做对外征询办事，不但灵山，国际良多景区和企业也纷繁设置了文明旅行研讨院如许的机构，做轻财产营业。
我对这种企业轻财产营业做大做强的提议是：调整推动财产链大共同、摸索实行生态圈全拓扑。1）财产链大共同。灵山有完备的文旅名目经营财产链，过来在灵山研讨院做轻财产输入时，我一向但愿经过后期的筹谋和计划推动景区运维、波罗蜜多酒管、灵山学院的训练等营业的轻财产输入，告竣全财产链在轻财产方面的大共同。
2）生态圈全拓扑。我以为生态圈的感化是在高尺度品控的条件下，最大化的开释产能、占据墟市。国际电子产操行业的龙头小米和华为都已结构了本人的生态编制。好几年前咱们开端设想对优异互助单元的参股控股，实在即是想结构灵山生态编制。
以上说的两个层面的生态共同，财产链大共同已在汉中、牛首山等名目获得本色性冲破，生态圈全拓扑则受制于各方面的身分不进一步的摸索。
对于这一点的深思实际上是一个计谋题目，各个企业有各个企业的详细环境。下一个标杆文旅小镇，除要办理名目的题目，也应当正视企业财产链的共同和生态圈的成立。
这边的“拈花湾”是指代将来新的标杆型文旅小镇，固然，这不是仅凭喋喋不休的纸面著作可以或许解构完整的。新的名目永久都讲面对新的不愿定性和纷乱性，我想联合在拈花湾和地产公司的经历，末尾谈一点小我领悟。
过来因事情缘由我欢迎过良多来拈花湾考查进修的地产企业，这样多年过来也没见一个拈花湾如许大作进去。究其缘由我以为仍是思绪的差别，办理这个题目我以为地产企业要改变三个思惟：
1）打垮地产思惟地产思惟包罗：高周转快均衡、多出卖少矜持、先地产后旅行、地面产小旅行，缺少对文旅名目的认知、耐烦和决计。我以为地产思惟不破，文旅标杆不立。
这样多年当局早已火眼金金，拿文旅当皮的勾地套路缺少新意。以我的经历若是情愿长线思索的话，开辟商须要放下谋利心思朴拙地跟当局摸索共赢形式，收成的报答会更丰富更久长。不要只盯小账，要看大账。
想复制拈花湾的例子不在小量，这类思惟的限制在于以为拈花湾的告捷最首要靠一堆图纸。我在第三部门中写的对于拈花湾幸亏那里的八个方面即是想报告大师，拈花湾做不到复制，它是一个环环相扣的编制。
但我同时也以为拈花湾若是不连续地停止倾覆式立异，是也许被下一个第二弧线产物超出的，关头是找第二弧线，而不是只思索复制图纸。
现在多半地产企业的集体管控形式都比力老练，而文旅举动多半地产企业的新兴营业，在古代的地产企业内遍及成长缓慢。我以为办理这个题目要厘清三个层面的联络：
1）地产板块和文旅板块的联络在团体营业计谋层面，地产板块和文旅板块的联络到底是隶属联络仍是并列联络，它决议着将来旗下的文旅名目成长标的目的是咱们过来所说的旅行地产仍是乌镇拈花湾古北水镇。
统一地产团体下的文旅公司和乡村公司或名目公司的办理鸿沟、营业鸿沟和本能机能鸿沟须要停止梳理和明白。好比，文旅名目的拿地构和、当局相同、筹谋计划、经营办理等就应当以文旅公司为主，由于更业余；计划和动工等则应当以乡村公司或名目公司为主。
做一个真实的文旅名目，对它的查核不克不及以地产的尺度。地产查核现款流、周转率、去化率等，文旅名目不克不及这样干，文旅名目要多存眷旅客量、佳誉度、留宿率和运营性支出，存眷名目连续成长的可生长性。
甲方要有相配的经历和认知，要提拔最符合的乙方，要真切若何把乙方的代价最大化的发掘进去，要和乙方配合奋战而非停止掌柜；乙方要有相配的情怀和经受，要把每一个名目看作一份奇迹而不但是一桩买卖。2）共同和共同
直到此刻我在集体名目事情的时间一向对峙大共同的气势派头，一向秉承多业余零壁垒联动，目标是最大化的进步功效效力，下降相同本钱。好比，事情集会须要高频高效，文明、贸易、旅行、计划、景观、修建、酒管、商管……等各团队配合推动，全晶莹事情。这类事情体例最少有三个益处：
各业余团队都要第短暂间介入进入，制止筹谋做完甩给计划，计划不真切筹谋是怎样进去的就开端计划，计划结局被经营全否，如许的共同性就越来越差。
市道上多半团队都应当增强顶层逻辑和下层逻辑的构造化并拢。顶层逻辑代表着名目的创意性和完备性，下层逻辑代表着名目的实操性和落地性。看过太多弄虚作假乃至不华粗略的计划，对名目险些毫无代价。这些年来我迥殊无意识地练习本人名目全进程逻辑的成立，也不停地在存眷经营实效来美满本人的认知。
好比，在筹谋阶段除创意的实质，我也会直觉地思虑每一个产物用甚么质料？要花几多钱？是不是需要？怎样论证？前期运维若何？留宿、餐饮、零卖、休闲的配比最好值？留宿外面大床房、标间、家庭房的配比最好值？等等，若是不这些下层逻辑，顶层的工具难以获得告竣。
再好比，说到演艺大师提宋城千古情，你有想过宋城跨越70%逆天毛利率的底子缘由？说到度假大师提法云安缦，你有想过法云安缦凭啥七八千一晚的房费还订不到房？这不是一句“匠人精力”和“糊口体例”能一笔带过的题目。
所谓大格式，绝非空喊一句“华夏之最”、“大美XX”，而是要有超出凡人的大视线、大塑像和大察觉。
1）穿凿时空的迥殊视线只要穿凿时空的迥殊视线，你才会发掘南京尘封的中轴是“牛首山-中华门-玄武湖”一线，进而从头复原牛首山的汗青职位和文明高位，在剧烈的合作中能迎奉佛顶骨舍利，供于佛顶宫。
只要穿透文化的迥殊塑像，你才会领悟尼山之于孔子的意旨，同等于蓝毗尼之于释迦摩尼、耶路撒冷之于耶稣、麦加上于穆罕穆德。
只要穿山越岭的迥殊察觉，你才会鸟瞰到云台山现实是太行山的天门，而百家岩则自古是太行天道的进口，是以“竹林七贤”齐聚于此，雅乐山居自成图式。
若是会意了这一点，你就会意了为何曲阜有了孔府孔林孔庙还须要一个“尼山圣境”；若是会意了这一点，你就会意了为何南京有了役夫庙，还须要一个“金陵小镇”；
若是会意了这一点，你就会意了“汉宫”为何要集三京于一宫、聚三会于一宫、敬三教于一宫、祭三祖于一宫、会众杰于一宫；
若是会意了这一点，你就会意了“汉人故乡”为何要做成聚集岭南、闽南、荆楚、华夏、巴蜀、吴越、齐鲁、秦陇、燕赵、晋十种国风的修建群落；
将来墟市的合作会越发剧烈，举动从业职员咱们必需永无穷头的攀缘，由于这是一个稍有失慎就会被倾覆的期间。就像苹果手机没进去以前，消费者觉得本人喜好的是诺基亚。借用乔布斯的一句话：“人们压根不真切本人想要甚么，直到你把产物放在他眼前。”
著作作家 地面光景文旅团体华东分公司副总司理张继，曾任灵山文明旅行研讨院副院长，拈花湾文明投资成长公司创意计划中间履行总司理，融创上海地区团体文旅公司副总司理
